黑料正能量

Tend锚ncias e Perspetivas do Mercado de Alojamento para Estudantes

O Aumento da Mobilidade Internacional de Estudantes Incrementa a Procura de Alojamento

As matr铆culas internacionais continuam a ser o motor de procura mais evidente para o mercado de alojamento para estudantes nos principais destinos de ensino superior. Os Estados Unidos acolheram 1,18 milh玫es de estudantes internacionais no ano letivo 2024-2025, o que confirmou que a procura global de forma莽茫o acad茅mica se manteve robusta mesmo antes do pr贸ximo ciclo de admiss玫es^{[1]Instituto de Educa莽茫o Internacional, "Relat贸rio Open Doors 2025 sobre Interc芒mbio Educacional Internacional," IIE, iie.org}. O endurecimento das pol铆ticas de vistos em partes da Am茅rica do Norte gerou fric莽茫o em 2025, mas o padr茫o mais amplo continua a apontar para uma redistribui莽茫o entre destinos, e n茫o para um colapso nos fluxos de estudantes. A procura est谩, ao inv茅s, a deslocar-se para mercados de destino com vias de acesso a vistos mais acess铆veis, ecossistemas universit谩rios consolidados e oferta limitada de alojamento para estudantes, sugerindo que o mercado de alojamento para estudantes est谩 a ser reconfigurado por mudan莽as nos corredores de mobilidade, e n茫o por um menor interesse na educa莽茫o no estrangeiro. Os operadores pr贸ximos de universidades de elevado prest铆gio est茫o mais protegidos neste contexto, uma vez que os estudantes internacionais continuam a priorizar a reputa莽茫o acad茅mica, a seguran莽a e a certeza habitacional na escolha tanto do destino como da resid锚ncia. Isto continua a sustentar o mercado de alojamento para estudantes atrav茅s do crescimento da mobilidade, mesmo quando pa铆ses individuais enfrentam perturba莽玫es tempor谩rias de pol铆tica ou de matr铆culas.

O Crescimento do Alojamento para Estudantes de Constru莽茫o Espec铆fica Expande a Oferta do Mercado

O mercado de alojamento para estudantes continua a atrair capital institucional porque o stock de alojamento constru铆do especificamente para estudantes (PBSA 鈥� Purpose-Built Student Accommodation) oferece escala, controlo operacional e maior visibilidade de rendimentos do que os arrendamentos privados fragmentados. O investimento em PBSA no Reino Unido atingiu 4,3 mil milh玫es de GBP (5,6 mil milh玫es de USD) em 2025, indicando que o apetite dos investidores se manteve forte apesar de um contexto de financiamento mais exigente^{[2]The Landlord Association, "UK PBSA Investment Hit 拢4.3bn in 2025," The Landlord Association, landlordassociation.org.uk}. A JP Morgan Asset Management celebrou uma joint venture com a I Live para desenvolver um portef贸lio de apartamentos para estudantes no valor de 1,5 mil milh玫es de EUR (1,65 mil milh玫es de USD) na Alemanha, demonstrando que os mercados subpenetrados com baixa oferta organizada est茫o a atrair capital institucional de longo prazo. Nos Estados Unidos, a American Campus Communities e a Northeastern University iniciaram as obras em fevereiro de 2026 de uma resid锚ncia com 1.200 camas, destacando como as parcerias p煤blico-privadas est茫o a expandir o alojamento para estudantes gerido profissionalmente nos principais mercados universit谩rios. A Greystar tamb茅m alargou a sua presen莽a atrav茅s de aquisi莽玫es de portef贸lios na Irlanda e em Espanha, o que reflete um impulso mais amplo para construir plataformas multinacionais em cidades universit谩rias com oferta condicionada. Este padr茫o 茅 relevante porque o alojamento para estudantes constru铆do especificamente para esse fim e gerido profissionalmente est谩 a tornar-se a via preferida tanto para as universidades como para os investidores que procuram uma entrega fi谩vel e um desempenho operacional consistente. Em consequ锚ncia, o mercado de alojamento para estudantes est谩 a evoluir no sentido de plataformas de maior dimens茫o, com pipelines de desenvolvimento mais robustos, melhor acesso a refinanciamento e maior alcance geogr谩fico.

A Urbaniza莽茫o dos Centros de Ensino Superior Sustenta a Procura de Habita莽茫o para Estudantes

O mercado de alojamento para estudantes est谩 tamb茅m a beneficiar da concentra莽茫o de estudantes em grandes corredores de educa莽茫o urbana onde o terreno 茅 limitado e a oferta demora mais tempo a ser adicionada. Na China, a Universidade de Hubei adquiriu 352 unidades residenciais por 198 milh玫es de CNY (27 milh玫es de USD) para criar 2.800 camas, enquanto 3 universidades afiliadas ao Minist茅rio da Educa莽茫o prepararam um or莽amento combinado de 706 milh玫es de CNY (97 milh玫es de USD) para aquisi莽玫es de stock adicional. Esses movimentos mostram que as cidades universit谩rias densas est茫o agora a utilizar estrat茅gias de convers茫o para garantir novos terrenos no campus, 脿 medida que a obten莽茫o de novos terrenos no campus se torna mais dif铆cil. Indicam tamb茅m que a procura 茅 suficientemente forte para que as institui莽玫es compitam diretamente pelo invent谩rio residencial existente em vez de aguardar um desenvolvimento de raiz mais lento. Isto d谩 aos operadores privados um sinal claro de que a reutiliza莽茫o adaptativa pode tornar-se uma estrat茅gia de entrada vi谩vel em centros de educa莽茫o de crescimento r谩pido. O mercado de alojamento para estudantes est谩, portanto, a tornar-se mais dependente da capacidade de requalifica莽茫o urbana e da velocidade de execu莽茫o local do que apenas da expans茫o do campus.

A Prefer锚ncia por uma Vida Segura e Protegida Impulsiona a Ado莽茫o de Alojamento Premium

As prioridades dos residentes est茫o a alterar o mix de produtos no mercado de alojamento para estudantes. Um inqu茅rito de 2025 da uForis concluiu que a fiabilidade do WiFi, os quartos privativos e as caracter铆sticas de seguran莽a f铆sica eram as 3 prioridades de habita莽茫o mais importantes para os residentes estudantes, 脿 frente de caracter铆sticas de estilo de vida mais discricion谩rias. Isto significa que os operadores est茫o a obter retornos mais elevados ao investir em capacidade de banda larga, sistemas de acesso seguro e ambientes de estudo pr谩ticos. Ajuda tamb茅m a explicar por que raz茫o o Alojamento para Estudantes de Constru莽茫o Espec铆fica (PBSA) gerido profissionalmente continua a ganhar quota face aos arrendamentos informais que n茫o conseguem oferecer o mesmo n铆vel de consist锚ncia. A seguran莽a e a fiabilidade s茫o ainda mais importantes para os estudantes internacionais e para as coortes do primeiro ano, refor莽ando ainda mais o posicionamento premium no mercado de alojamento para estudantes. Com o tempo, esta prefer锚ncia dever谩 continuar a elevar a ocupa莽茫o e os pre莽os dos ativos que combinam qualidade funcional com pontos de renda acess铆veis.

Elevado Capital Inicial e Longos Per铆odos de Retorno Limitam Novos Desenvolvimentos

A elevada intensidade de capital continua a ser um dos limites mais evidentes ao crescimento da oferta no mercado de alojamento para estudantes. Nos Estados Unidos, as tarifas de meados de 2025 duplicaram o custo do a莽o e do alum铆nio, afetando os sistemas de Aquecimento, Ventila莽茫o e Ar Condicionado (AVAC) e maquinaria, e aumentando os custos de desenvolvimento em novos projetos de alojamento para estudantes. O aumento dos pr茅mios de seguro, especialmente nos mercados costeiros, e a persistente escassez de m茫o de obra qualificada acrescentaram press茫o adicional 脿 viabilidade dos projetos e 脿s margens dos promotores. Estimava-se que as entregas de alojamento para estudantes nos Estados Unidos iriam cair 42% para cerca de 22.000 novas camas em 2025, demonstrando com que rapidez a infla莽茫o de custos pode suprimir a nova oferta. Isto cria barreiras para os promotores de menor dimens茫o que n茫o disp玫em de acesso s贸lido a financiamento, plataformas operacionais estabelecidas ou posi莽玫es fundi谩rias existentes. Para o mercado de alojamento para estudantes, o resultado 茅 uma cria莽茫o mais lenta de camas, mas uma economia mais robusta para os operadores de escala que ainda conseguem construir ou reposicionar ativos.

A Complexidade Regulat贸ria e de Zonamento Atrasa os Projetos de Habita莽茫o para Estudantes

As regras de planeamento e as aprova莽玫es locais continuam a ser um ponto de fric莽茫o significativo para o mercado de alojamento para estudantes em v谩rios pa铆ses importantes. Na Calif贸rnia, o Projeto de Lei da Assembleia 893 foi promulgado em 2025 para simplificar as aprova莽玫es de habita莽茫o nas zonas de desenvolvimento do campus, o que refletiu o crescente reconhecimento de que os estrangulamentos nas aprova莽玫es estavam a agravar a escassez de habita莽茫o para estudantes. O Texas tamb茅m aprovou o Projeto de Lei do Senado 1567 em 2025 para limitar a forma como os munic铆pios das cidades universit谩rias podem restringir a ocupa莽茫o em arrendamentos partilhados para estudantes. Estas reformas s茫o relevantes porque mostram que os legisladores encaram cada vez mais a complexidade do zonamento como um problema de oferta e n茫o apenas como uma quest茫o de planeamento local. Ainda assim, as etapas de conformidade, os recursos e as revis玫es discricion谩rias continuam a prolongar os prazos dos projetos e a aumentar o risco de financiamento. Isto mant茅m o mercado de alojamento para estudantes mais favor谩vel para os grandes operadores que conseguem absorver atrasos e navegar em sistemas de licenciamento complexos.

*Nossas previs玫es tratam os impactos dos impulsionadores e restri莽玫es como direcionais, e n茫o aditivos. As previs玫es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi莽茫o e as intera莽玫es entre vari谩veis.

An谩lise de Segmentos

Por Tipo de Quarto: Os Quartos Partilhados Sinalizam uma Mudan莽a de Procura Impulsionada pela Acessibilidade Econ贸mica

Os quartos privativos representaram 52% do mercado de alojamento para estudantes em 2025, tornando-os o maior formato de quarto por receita. Esta lideran莽a reflete a forte prefer锚ncia por privacidade, acesso seguro e condi莽玫es de vida previs铆veis em ativos geridos profissionalmente. Um inqu茅rito da uForis de 2025 concluiu que os quartos privativos estavam entre as prioridades de habita莽茫o mais importantes para os residentes estudantes, o que sustenta a procura continuada por este formato^{[3]uForis, "The Resident Perspective, Student Survey & Operator/Developer Insights on New Developments 2025," uForis, uforis.com}. Em mercados com oferta condicionada, como o Reino Unido, a ocupa莽茫o em habita莽茫o premium para estudantes permaneceu muito elevada, refor莽ando o argumento a favor dos formatos de quarto privativo nas cidades universit谩rias maduras. O setor de alojamento para estudantes continuou, portanto, a atribuir um pr茅mio estrutural aos quartos privativos, especialmente nas cidades com forte procura internacional e disponibilidade limitada de camas.

Os quartos partilhados continuam a ser o formato de quarto de crescimento mais r谩pido, com um CAGR de 12,8% projetado at茅 2031, sugerindo uma resposta mais forte 脿 acessibilidade econ贸mica no mercado de alojamento para estudantes. Este crescimento est谩 concentrado em mercados onde os n铆veis de rendimento, os encargos com propinas e a oferta limitada tornam os formatos de ocupa莽茫o individual mais dif铆ceis de aceder. Sugere que as prefer锚ncias de quarto est茫o a ser moldadas n茫o apenas pelas expectativas de estilo de vida, mas tamb茅m pela capacidade de pre莽o local e pela maturidade do mercado. Os lugares inteiros ou est煤dios continuam a ser uma op莽茫o premium mais restrita, com a procura centrada em residentes de p贸s-gradua莽茫o e estudantes internacionais que procuram maior independ锚ncia. Para os operadores, o mix de tipos de quarto est谩 a tornar-se uma decis茫o de portef贸lio em vez de uma escolha de formato 煤nico. O mercado de alojamento para estudantes dever谩, portanto, manter um modelo dual, com quartos privativos a liderar os corredores maduros e os formatos partilhados a impulsionar a expans茫o em localiza莽玫es mais sens铆veis ao pre莽o.

Nota: As quotas dos segmentos individuais est茫o dispon铆veis mediante a compra do relat贸rio

Por Tipo de Institui莽茫o: O Ensino Superior Ancora a Procura, Enquanto Outros Segmentos Abrem Novas Fronteiras

O ensino superior detinha 88% do mercado de alojamento para estudantes em 2025, o que demonstra a estreita liga莽茫o do setor 脿s matr铆culas universit谩rias, 脿 reputa莽茫o do campus e 脿 procura nas cidades de refer锚ncia. Esta domin芒ncia reflete tamb茅m a vantagem de escala das institui莽玫es que conferem graus acad茅micos, onde os fluxos de estudantes s茫o maiores e a procura de resid锚ncia 茅 mais previs铆vel de ano para ano. A American Campus Communities destacou esta l贸gica operacional atrav茅s do seu projeto South 5th Residential da Universidade de Michigan, um desenvolvimento de 2.300 camas previsto para o outono de 2026, que demonstra a dimens茫o e a visibilidade da procura ligada ao campus nos principais mercados universit谩rios. Na pr谩tica, o ensino superior continua a ser a base de procura central porque as universidades geram os maiores grupos de arrendamento, os pipelines de parceria mais robustos e os perfis de localiza莽茫o mais financi谩veis. Isto mant茅m o mercado de alojamento para estudantes centrado em centros de educa莽茫o estabelecidos onde os operadores institucionais podem escalar de forma eficiente.

O segmento de outros est谩 projetado para crescer a um CAGR de 13,2% at茅 2031, tornando-o a categoria de institui莽茫o de crescimento mais r谩pido no mercado de alojamento para estudantes. Esta categoria inclui forma莽茫o profissional, educa莽茫o profissional e grupos de aprendizes h铆bridos que n茫o se enquadram no modelo universit谩rio tradicional de 4 anos. A sua ascens茫o 茅 relevante porque alarga a procura a cidades e submercados que n茫o s茫o definidos apenas por universidades de refer锚ncia. Apoia tamb茅m modelos operacionais flex铆veis onde os residentes podem incluir formandos, investigadores, estagi谩rios ou jovens profissionais com necessidades de habita莽茫o ligadas 脿 educa莽茫o. O ensino b谩sico e secund谩rio continua a ser uma categoria mais pequena e mais regulamentada, o que limita a sua influ锚ncia no crescimento global do setor. O setor de alojamento para estudantes est谩, portanto, a ganhar uma base de procura mais ampla, embora o ensino superior continue a ser a 芒ncora central ao longo do per铆odo de previs茫o.

Por Tipo de Alojamento: O Alojamento Fora do Campus / Alojamento para Estudantes de Constru莽茫o Espec铆fica (PBSA) Consolida-se como o Principal Ve铆culo de Investimento

O alojamento fora do campus ou alojamento para estudantes de constru莽茫o espec铆fica (PBSA) capturou 61% da quota do mercado de alojamento para estudantes em 2025 e est谩 tamb茅m projetado para crescer a um CAGR de 12,4% at茅 2031. Este alinhamento entre a escala atual e o crescimento futuro demonstra que o mercado de alojamento para estudantes favorece cada vez mais o stock fora do campus gerido profissionalmente em detrimento da oferta informal fragmentada. O modelo combina acesso ao campus, controlo operacional e comodidades partilhadas sem colocar todas as exig锚ncias de capital diretamente nas universidades. A confian莽a institucional neste formato permaneceu vis铆vel em 2025 e 2026 atrav茅s de grandes transa莽玫es de portef贸lio e expans茫o de plataformas pelos principais operadores. A Edifice Invest tamb茅m observou que as convers玫es de reabilita莽茫o no Reino Unido podem ser 40% a 60% mais baratas do que as novas constru莽玫es, o que apoia uma cria莽茫o de oferta fora do campus mais r谩pida num contexto de economia de constru莽茫o dif铆cil.

O alojamento no campus ou propriedade da universidade ainda representou 39% das receitas em 2025, o que significa que continua a ser uma camada de base importante no mercado de alojamento para estudantes. Este formato continua a ser relevante porque as universidades pretendem ter mais controlo sobre a experi锚ncia dos residentes, o apoio aos estudantes e a integra莽茫o no campus. Est谩 tamb茅m a tornar-se mais dependente de estruturas de parceria do que da expans茫o direta do balan莽o pelas institui莽玫es isoladamente. A American Campus Communities e a Universidade Northeastern iniciaram a constru莽茫o de uma resid锚ncia universit谩ria de 1.200 camas em fevereiro de 2026, demonstrando como o crescimento no campus 茅 cada vez mais entregue atrav茅s de modelos estruturados. Ainda assim, o alojamento fora do campus / alojamento para estudantes de constru莽茫o espec铆fica (PBSA) parece estar melhor posicionado para uma expans茫o em grande escala porque pode servir m煤ltiplos campi, atrair grupos de capital mais amplos e adaptar-se mais rapidamente 脿s escassez de habita莽茫o locais. O mercado de alojamento para estudantes dever谩, portanto, continuar a deslocar-se para formatos fora do campus, enquanto a oferta no campus permanece estrategicamente importante em parcerias universit谩rias selecionadas.

Nota: As quotas dos segmentos individuais est茫o dispon铆veis mediante a compra do relat贸rio

Por Estudante: A Coorte Internacional Impulsiona o Pr茅mio de Receita Apesar dos Obst谩culos de Matr铆cula a Curto Prazo

Os estudantes internacionais representaram 58% do mercado de alojamento para estudantes em 2025, indicando que a sua contribui莽茫o para as receitas excedeu a sua quota no total de matr铆culas em muitos mercados de destino. Isto reflete um pr茅mio de renda estrutural porque os residentes internacionais t锚m maior probabilidade de escolher quartos privativos, est煤dios e edif铆cios geridos profissionalmente durante a sua primeira procura de habita莽茫o. Os Estados Unidos registaram 1,18 milh玫es de estudantes internacionais no ano letivo 2024-2025, confirmando a escala continuada desta coorte apesar da incerteza pol铆tica em partes do mercado. O segmento est谩 tamb茅m projetado para crescer a um CAGR de 12,0% at茅 2031, sugerindo confian莽a continuada de que a procura global de estudos permanecer谩 resiliente mesmo 脿 medida que as regras de vistos se tornam mais restritivas em pa铆ses individuais. Para os operadores, os residentes internacionais s茫o especialmente valiosos porque frequentemente arrendam mais cedo, ficam em tipos de quarto de maior rendimento e atribuem maior import芒ncia a alojamentos seguros e de marca.

Os estudantes nacionais representaram 42% das receitas em 2025, tornando-os um grupo de residentes grande mas mais sens铆vel ao pre莽o no mercado de alojamento para estudantes. Esta coorte proporciona uma procura de base est谩vel, mas est谩 mais exposta 脿 acessibilidade das rendas e 脿s compensa莽玫es de desloca莽茫o, especialmente nas cidades universit谩rias mais caras. Como resultado, a procura nacional sustenta uma maior mistura de quartos partilhados, stock mais antigo e formatos orientados para o valor do que o segmento internacional. Torna tamb茅m a estrat茅gia de pre莽os mais sens铆vel em mercados onde os rendimentos das fam铆lias n茫o acompanham as rendas do alojamento para estudantes de constru莽茫o espec铆fica (PBSA) premium. Mesmo quando a ocupa莽茫o permanece forte, os operadores frequentemente precisam de uma correspond锚ncia mais precisa entre produto e pre莽o para sustentar a absor莽茫o nacional. O mercado de alojamento para estudantes depende, portanto, dos estudantes internacionais para o aumento das receitas, enquanto os estudantes nacionais continuam a ser essenciais para a profundidade, a resili锚ncia e o equil铆brio de ocupa莽茫o a longo prazo.

An谩lise Geogr谩fica

A Europa detinha 33% do mercado de alojamento para estudantes em 2025, tornando-a o maior contribuinte regional por receita. A regi茫o beneficia de sistemas universit谩rios maduros, familiaridade profunda dos investidores com o alojamento para estudantes de constru莽茫o espec铆fica e escassez persistente em v谩rias cidades importantes. No Reino Unido, a ocupa莽茫o em habita莽茫o premium para estudantes permaneceu entre 97% e 98%, indicando uma forte resili锚ncia de arrendamento num mercado altamente condicionado. A Europa continua tamb茅m a ser atrativa porque os operadores podem escalar em v谩rios pa铆ses enquanto permanecem em corredores de ensino superior bem estabelecidos. A Alemanha, a Fran莽a, a Espanha e os Pa铆ses Baixos continuam a ganhar relev芒ncia estrat茅gica 脿 medida que a procura se alarga para al茅m dos mercados de alojamento para estudantes de constru莽茫o espec铆fica mais antigos e maduros.

A 脕蝉颈补-笔补肠铆蹿颈肠辞 est谩 projetada para crescer a um CAGR de 13,5% at茅 2031, tornando-a o segmento regional de crescimento mais r谩pido no mercado de alojamento para estudantes. A 脥ndia continua a ser uma das oportunidades de longo prazo mais evidentes porque a oferta formal ainda est谩 bem abaixo da procura atual, o que mant茅m elevado o potencial de institucionaliza莽茫o. Essa dire莽茫o tornou-se mais evidente em 2026, quando a HDFC Capital Advisors e a Curated Living Solutions lan莽aram a primeira plataforma institucional de habita莽茫o para arrendamento da 脥ndia com um corpus inicial de 1.000 crore de INR (115 milh玫es de USD). A China est谩 tamb茅m a mostrar uma resposta de oferta importante, com universidades a utilizar aquisi莽玫es e convers玫es residenciais para adicionar capacidade de dormit贸rio em localiza莽玫es urbanas densas. Em toda a regi茫o da 脕蝉颈补-笔补肠铆蹿颈肠辞, o mercado de alojamento para estudantes est谩 a ser sustentado tanto pelo aumento das matr铆culas como por uma mudan莽a mais clara para o capital institucional e modelos operacionais mais formais.

A Am茅rica do Norte representou uma quota material das receitas globais em 2025, uma vez que os Estados Unidos combinam grandes volumes de matr铆culas com uma base bem desenvolvida de operadores especializados. A regi茫o continua a ser atrativa, mas o seu crescimento est谩 a ser moldado por restri莽玫es de oferta, custos de desenvolvimento e mudan莽as pol铆ticas que podem alterar os fluxos de estudantes de um ciclo para o seguinte. O Canad谩 enfrentou um contexto de admiss玫es mais dif铆cil ap贸s a redu莽茫o dos limites de autoriza莽玫es de estudo em 2026, o que redirecionou a aten莽茫o para institui莽玫es mais fortes e ativos melhor localizados. A Am茅rica do Sul, o M茅dio Oriente e 脕frica continuam a ter uma escala atual menor. No entanto, continuam a apresentar potencial a longo prazo, com a expans茫o da educa莽茫o privada e a oferta organizada de habita莽茫o para estudantes ainda limitada.