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Tendencias e Informaci贸n del Mercado de Construcci贸n Residencial de Arabia Saudita

Objetivos de Vivienda de la Visi贸n 2030: Aceleraci贸n de Proyectos a Escala Comunitaria

La tasa de propiedad de vivienda se situ贸 en el 65,4% en 2024, dejando una brecha de 4,6 puntos porcentuales respecto al objetivo del 70% para 2030. La comunidad de ROSHN de 20 km虏 en Riad albergar谩 a m谩s de 30.000 familias una vez completada. En enero de 2026, ROSHN adjudic贸 contratos de las Fases 4-5 por valor de SAR 1.500 millones (USD 400 millones) y asegur贸 SAR 2.100 millones (USD 560 millones) en nuevos terrenos, lo que se帽ala flujos de capital duraderos. La Compa帽铆a Nacional de Vivienda (NHC) supervisa actualmente 134.000 unidades en 17 ciudades bajo t茅rminos de empresa conjunta que reducen los desembolsos estatales al tiempo que aceleran la entrega. La supervisi贸n a nivel ministerial a trav茅s del MOMRAH vincula cada plan maestro a los requisitos del C贸digo de Construcci贸n Saudita 2024, incorporando la sostenibilidad en las l铆neas base de los proyectos^{[1]Ministerio de Asuntos Municipales, Rurales y de Vivienda, "La Plataforma Etmam Reduce los Plazos de Aprobaci贸n," momrah.gov.sa}.

La Adopci贸n Hipotecaria y el Apoyo al Financiamiento de Promotores Incrementan los Lanzamientos

Los subsidios del Fondo de Desarrollo Inmobiliario (REDF) redujeron las tasas hipotecarias efectivas hasta en 3 puntos porcentuales en 2025, elevando las ratios pr茅stamo-valor al 85% para compradores de primera vivienda. Esta red de seguridad financiera ayud贸 a Dar Al Arkan a impulsar Shams Ar Riyadh y lanzar la torre Etoile by Elie Saab, ambas programadas para finalizar antes de finales de 2026. Retal Urban Development firm贸 acuerdos con NHC por SAR 1.390 millones (USD 370 millones) y SAR 252 millones (USD 67 millones) que permiten al promotor reciclar los ingresos de preventas en fases sucesivas. Las tasas a un d铆a estables en el Banco Central Saudita evitan picos en el servicio de la deuda y alientan a los bancos a ampliar sus carteras hipotecarias^{[2]Banco Central Saudita, "Informe Trimestral de Hipotecas 2025," sama.gov.sa} .

El Fuerte Crecimiento Poblacional y la Urbanizaci贸n Sostienen las Necesidades de Oferta

La poblaci贸n de Arabia Saudita super贸 los 32 millones en 2025, con una urbanizaci贸n superior al 84%. Riad por s铆 sola podr铆a alcanzar los 8,5 millones de habitantes en 2030, lo que implica entre 50.000 y 60.000 nuevas viviendas cada a帽o. El papel de Yeda como puerta de entrada al Mar Rojo combina el turismo religioso con la migraci贸n permanente, mientras que la contrataci贸n petroqu铆mica en Dammam y Jubail impulsa la demanda en la Provincia Oriental. La pol铆tica del Impuesto sobre Terrenos en Blanco presiona a los propietarios a construir o vender, acelerando la liberaci贸n de emplazamientos y ayudando a los apartamentos a captar el 68,7% del volumen de 2025^{[3]Autoridad General de Estad铆stica, "脥ndice de Costes de Construcci贸n 2025," gastat.gov.sa}.

La Expansi贸n de los Gigaproyectos Impulsa la Demanda de Vivienda para Empleados

El pico de mano de obra en NEOM, Diriyah, Red Sea Global y Qiddiya podr铆a superar los 1,8 millones en 2028. El acuerdo de Fase II de NEOM con Homagic por SAR 2.800 millones (USD 746 millones) cubre 12.000 unidades modulares permanentes construidas con est谩ndares de durabilidad de 50 a帽os y certificaci贸n LEED Gold. Diriyah Gate y Qiddiya est谩n a帽adiendo conjuntos residenciales complementarios para directivos y personal de servicios, mientras que los complejos tur铆sticos de Red Sea Global incrementan la demanda de villas en Yanbu y Umluj. Estos centros anclan microeconom铆as enteras que sostienen la vivienda incluso despu茅s de que la construcci贸n concluya.

Aumento de los Costes de Construcci贸n y Limitaciones de Capacidad

El 铆ndice de costes de construcci贸n de la Autoridad General de Estad铆stica avanz贸 entre un 0,7% y un 1,0% interanual en 2025, a medida que sub铆an los precios del cemento, el acero y la mano de obra cualificada. Turner & Townsend estim贸 los costes medios de construcci贸n en Riad en USD 3.112 por m虏, al alza por la escasez de trabajadores generada por los gigaproyectos concurrentes. Grandes contratistas como Al Bawani y Shapoorji Pallonji alcanzaron sus l铆mites de capacidad incluso despu茅s de superar los USD 800 millones en ingresos anuales en Arabia Saudita, lo que obliga a los promotores a incorporar cl谩usulas de inflaci贸n y a realizar pedidos anticipados de materiales con meses de antelaci贸n.

La Habilitaci贸n de Terrenos y las Conexiones de Servicios P煤blicos Ralentizan las Entregas

Antes de que se emitan los permisos de ocupaci贸n, las comunidades necesitan redes de agua, subestaciones el茅ctricas y fibra 贸ptica. Las conexiones de la Compa帽铆a Nacional del Agua para el proyecto Sedra de ROSHN a帽adieron entre 6 y 12 meses a pesar de las excavaciones tempranas y los despejes de servidumbres de paso. Saudi Electricity Company enfrenta colas similares de actualizaci贸n de carga, mientras que los estudios de impacto vial prolongan las aprobaciones de acceso a carreteras entre 3 y 6 meses adicionales. Los promotores est谩n ahora adelantando la infraestructura: ROSHN agrup贸 los servicios p煤blicos en un contrato Sedra de SAR 1.900 millones (USD 507 millones) para reducir estos riesgos en la ruta cr铆tica.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

An谩lisis de Segmentos

Por Tipo: Los Apartamentos Dominan, las Villas se Aceleran

Los apartamentos y condominios concentraron el 68,7% del mercado de construcci贸n residencial de Arabia Saudita en 2025, lo que ilustra el imperativo de eficiencia del suelo en los distritos centrales de Riad y Yeda. Proyectos de alta gama como J|ONE de Abdul Latif Jameel Land en Yeda entregaron 242 unidades en 19,5 meses, lo que demuestra por qu茅 los formatos en altura siguen siendo populares entre los j贸venes profesionales. Se prev茅 que las villas registren la mejor CAGR del segmento, del 6,35%, hasta 2031, a medida que los planes maestros suburbanos y la vivienda ejecutiva de los gigaproyectos elevan la demanda de superficies mayores y espacios exteriores privados. Las fases Sedra de ROSHN combinan casas adosadas de tres dormitorios con villas de cuatro dormitorios y las comercializan a familias que valoran la privacidad pero a煤n desean un acceso r谩pido al aeropuerto.

La asequibilidad de los apartamentos se beneficia de los l铆mites hipotecarios que alcanzan el 85% del valor del pr茅stamo, mientras que la financiaci贸n de villas suele limitarse al 75%, lo que inclina a los compradores m谩s j贸venes hacia la vivienda vertical. La oferta tambi茅n se alinea con los objetivos energ茅ticos del C贸digo de Construcci贸n Saudita; las paredes compartidas reducen las cargas de refrigeraci贸n en un clima donde el aire acondicionado puede representar hasta el 60% del consumo el茅ctrico dom茅stico. Por el contrario, los constructores de villas se diferencian mediante fachadas de ahorro energ茅tico y fontaner铆a de bajo caudal que reducen las facturas de servicios p煤blicos en un 18% y un 17% respectivamente, frente al parque antiguo, tal como se demostr贸 en el contrato Sedra de Shapoorji Pallonji. La elecci贸n de dise帽o, las preferencias de estilo de vida y las condiciones de financiaci贸n mantienen, por tanto, ambos formatos en juego, pero los apartamentos mantienen la ventaja num茅rica mientras que las villas superan en crecimiento.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales est谩n disponibles con la compra del informe

Por Tipo de Construcci贸n: La Obra Nueva Domina, la 搁别苍辞惫补肠颈贸苍 Crece

Los proyectos nuevos captaron el 84,5% de la participaci贸n del mercado de construcci贸n residencial de Arabia Saudita en 2025, impulsados por el objetivo anual de 300.000 unidades de la Visi贸n 2030. La tramitaci贸n digital de permisos Etmam redujo los ciclos medios de aprobaci贸n a 45 d铆as, permitiendo a ROSHN adjudicar SAR 1.500 millones (USD 400 millones) de nuevas obras en Sedra en enero de 2026. Las renovaciones est谩n emergiendo a una CAGR del 6,41% porque el parque inmobiliario de los a帽os 1980-1990 en Al Malaz (Riad) y Al Salamah (Yeda) se enfrenta a plazos de rehabilitaci贸n energ茅tica del SBC 601. Los propietarios ahora comparan una reforma de USD 1.500-2.000 por m虏 frente a una construcci贸n de reemplazo de USD 3.112 por m虏, optando frecuentemente por mejoras que prolongan la vida 煤til del activo y elevan los alquileres mediante mejor aislamiento y nuevos sistemas de climatizaci贸n.

La renovaci贸n tambi茅n recibe un impulso normativo: los proyectos que cumplen los est谩ndares LEED o Estidama disfrutan de permisos acelerados y bonificaciones en servicios p煤blicos, mejorando el perfil de rentabilidad. En distritos consolidados donde el suelo sin urbanizar es escaso, la rehabilitaci贸n sigue siendo el 煤nico camino hacia el crecimiento de la oferta. Mientras tanto, la demanda en terrenos v铆rgenes sigue dominando la obra nueva, especialmente en las ciudades sat茅lite de los gigaproyectos y en los planes de vivienda p煤blico-privada que agrupan infraestructura y componentes verticales para comprimir los plazos.

Por M茅todo de Construcci贸n: El Convencional Lidera, el Modular Gana Velocidad

La obra convencional en sitio control贸 el 87,1% de la producci贸n de 2025 gracias al profundo conocimiento de los contratistas del hormig贸n vertido in situ y la mamposter铆a de bloques. El proyecto de 1.092 unidades de CSCEC en Dammam Sur culmin贸 un mes antes de lo previsto, incluso utilizando la secuenciaci贸n est谩ndar de flujo lineal, lo que demuestra que los m茅todos tradicionales siguen siendo eficaces cuando se optimizan. Las soluciones modulares, sin embargo, crecen a una CAGR del 6,55% a medida que NEOM y ROSHN realizan pedidos masivos de unidades fabricadas en f谩brica que cumplen los objetivos de durabilidad de 50 a帽os y carbono neto cero. El paquete de 12.000 unidades de la Fase II de NEOM de Homagic opera con un 90% de fabricaci贸n fuera de obra, reduce los residuos en el emplazamiento en un 80% y recorta el tiempo del programa casi a la mitad.

Las autoridades sauditas publican ahora gu铆as de aprobaci贸n modular, disipando el escepticismo municipal y allanando el camino para la planta de prefabricaci贸n nacional de China Harbour Engineering. Tambi茅n emergen modelos h铆bridos; Shapoorji Pallonji incorpora m贸dulos de ba帽o y cocina terminados en estructuras de hormig贸n vertido convencionalmente, comprimiendo las rutas cr铆ticas entre cuatro y seis meses sin necesidad de revisiones completas del dise帽o.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales est谩n disponibles con la compra del informe

Por Fuente de Inversi贸n: Los Fondos Privados Predominan, el Capital P煤blico se Expande

Los promotores privados aportaron el 70,1% del gasto de 2025, una muestra de confianza en la adopci贸n hipotecaria y la demanda del segmento medio. Las torres de lujo de Dar Al Arkan, la alianza p煤blico-privada de Retal por SAR 1.390 millones (USD 370 millones) con NHC, y los complejos llave en mano de Abdul Latif Jameel Land se apoyan en preventas m谩s deuda bancaria, lo que permite un r谩pido reciclaje del capital. Las contribuciones p煤blicas, aunque menores con un 29,9%, est谩n previstas para crecer a una CAGR del 6,31% hasta 2031, a medida que las hipotecas a bajo inter茅s del REDF y los balances del PIF respaldan la vivienda asequible y la infraestructura principal.

La financiaci贸n estatal suele asumir los servicios p煤blicos fuera del emplazamiento, reduciendo las barreras de entrada para los promotores verticales privados. Las cuotas de saudizaci贸n del 30-40% en los empleos p煤blicos anclan adicionalmente los objetivos de empleo, convirtiendo la vivienda en un instrumento de diversificaci贸n econ贸mica que atrae apoyo transversal.

An谩lisis Geogr谩fico

El dominio de Riad se deriva de su papel como centro pol铆tico y empresarial del Reino; la ciudad por s铆 sola represent贸 el 41,3% del presupuesto de 2025 y contin煤a atrayendo inversiones en megacomunidades como el multif谩sico Sedra de ROSHN. Las altas tasas de absorci贸n, las hipotecas respaldadas por el REDF y la proximidad a gigaproyectos como Diriyah Gate sostienen las ventas anticipadas incluso con costes de construcci贸n de USD 3.112 por m虏. Los constructores mitigan el riesgo de inflaci贸n mediante la adquisici贸n anticipada de materiales y la integraci贸n de componentes modulares para ba帽os y fachadas.

Yeda ocupa el segundo lugar, aunque difiere en la composici贸n de la demanda. Los flujos de turismo y peregrinaci贸n impulsan los formatos de apartamentos con servicios, mientras que las torres de lujo apuntan a expatriados de alto patrimonio que regresan bajo el programa de Residencia Premium. Los precios del suelo son entre un 20% y un 30% inferiores a los de zonas comparables de Riad, lo que otorga a los promotores mayores m谩rgenes de maniobra. Los permisos acelerados en Etmam acortan la gestaci贸n de los proyectos, y los planes de uso mixto en el frente mar铆timo mejoran los indicadores de habitabilidad que elevan el precio de las unidades.

El 脕rea Metropolitana de Dammam registra la CAGR m谩s r谩pida del 6,81% porque la expansi贸n industrial en el este genera una afluencia continua de trabajadores de cuello blanco y azul. Las nuevas autopistas y las mejoras del Puerto Rey Abdulaziz potencian el atractivo log铆stico, mientras que los menores costes del suelo 鈥攁proximadamente un 40% por debajo de los emplazamientos prime de Riad鈥� hacen que las villas de entrada sean accesibles para los compradores de primera vivienda. La adopci贸n modular tambi茅n crece aqu铆; el enfoque de flujo lineal por zonas de CSCEC en Dammam Sur cumpli贸 los plazos estructurales con un mes de antelaci贸n, demostrando el valor de la programaci贸n digital y la contrataci贸n centralizada en plazos muy ajustados.