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Tendencias e Informaci贸n del Mercado Inmobiliario Comercial de Estados Unidos

Fuerte Demanda de Espacio Industrial y Log铆stico Impulsada por el Comercio Electr贸nico y las Necesidades de la Cadena de Suministro

El comercio electr贸nico super贸 el 16,3% de las ventas minoristas de Estados Unidos en 2025, lo que llev贸 a los inquilinos a asegurar 250 millones de pies cuadrados de nueva capacidad de almacenamiento. Prologis registr贸 un crecimiento del 7,2% en las rentas de tiendas comparables y mantuvo una cartera de desarrollo de 50 millones de pies cuadrados en mercados de 煤ltima milla ^{[1]脥ndice de Rentas Industriales 2025, Prologis, prologis.com}. La relocalizaci贸n de actividades productivas a帽adi贸 475.000 residentes a Texas en 2025, impulsando una absorci贸n industrial r茅cord en Dallas-Fort Worth. Las rentas de almacenamiento en fr铆o fueron entre un 30% y un 40% m谩s altas que las de los almacenes convencionales, aunque la oferta sigui贸 siendo escasa debido a la complejidad de las construcciones. Los REIT industriales entregaron un rendimiento total del 17% en 2025, el segundo subsector con mejor desempe帽o despu茅s de los activos de atenci贸n m茅dica.

Mayor Inter茅s de los Inversores en Propiedades Multifamiliares y de Uso Mixto que Ampl铆a la Actividad en los Mercados de Capitales

El volumen de transacciones multifamiliares aument贸 un 28% interanual hasta los 185.000 millones de USD en 2025. El crecimiento de las rentas del 5-7% en el Cintur贸n del Sol atrajo a fondos de pensiones que buscaban rendimientos protegidos contra la inflaci贸n. Los proyectos de uso mixto obtuvieron valoraciones premium a medida que las ciudades promov铆an desarrollos orientados al transporte p煤blico mediante financiamiento por incremento de impuestos. Las firmas de corretaje registraron un aumento del 35% en los mandatos de colocaci贸n de capital para refinanciaciones multifamiliares a tasas de capitalizaci贸n estabilizadas del 5,0-5,5%. Los compradores institucionales adquirieron el 18% de las viviendas unifamiliares en los mercados metropolitanos objetivo, integr谩ndolas con carteras multifamiliares para lograr escala de financiamiento.

Recuperaci贸n en el Arrendamiento de Oficinas y Comercio Minorista que Impulsa la Demanda de Servicios de Corretaje y Arrendamiento

La velocidad de arrendamiento repunt贸, con Manhattan cerrando solo 8,4 millones de pies cuadrados en el segundo trimestre de 2025, el mejor trimestre desde 2019. La confianza de los inquilinos est谩 regresando, pero la demanda se concentra en edificios de alta calidad, dejando las vacantes de Clase B y C por encima del 25%. Los minoristas de experiencias llenaron los locales de ropa vac铆os, convirtiendo la absorci贸n neta del comercio minorista en positiva en los centros de estilo de vida. Las firmas de corretaje ampliaron sus equipos de representaci贸n de inquilinos y lanzaron software de administraci贸n de arrendamientos que genera honorarios recurrentes, mejorando la visibilidad de los ingresos. Los plazos promedio de arrendamiento m谩s largos de 8,5 a帽os aumentan el valor de vida del cliente para las firmas de asesor铆a.

Adopci贸n de PropTech y an谩lisis de datos que mejoran la transparencia del mercado y la eficiencia de las transacciones

La financiaci贸n de PropTech en EE. UU. alcanz贸 los 8.200 millones de USD en 2025, liderada por plataformas de an谩lisis de arrendamiento orientadas a propietarios y de participaci贸n de inquilinos. VTS gestion贸 15.000 millones de pies cuadrados a nivel mundial, ofreciendo modelos predictivos de renovaci贸n con 18 meses de anticipaci贸n. La plataforma de HqO cubri贸 400 millones de pies cuadrados, convirtiendo los datos de uso de servicios en prioridades de inversi贸n de capital. Crexi cerr贸 12.000 millones de USD en ventas, reduciendo los diferenciales entre oferta y demanda en 150 puntos b谩sicos mediante precios transparentes. Los proyectos piloto de gemelos digitales redujeron los costos de servicios p煤blicos en un 12% para los primeros adoptantes, y el uso de BIM en nuevas construcciones super贸 el 65% en 2025.

Aumento de las Tasas de Inter茅s y Mayores Costos de Endeudamiento que Ralentizan los Vol煤menes de Transacciones

Los cupones de hipotecas comerciales promediaron el 6,4% en 2025, todav铆a 300 puntos b谩sicos por encima de 2019, deprimiendo los rendimientos apalancados^{[2]"Encuesta de Tasas de Hipotecas Comerciales 2025," Asociaci贸n de Banqueros Hipotecarios, mba.org}. El flujo de transacciones se mantuvo un 35% por debajo de los picos anteriores a medida que los diferenciales entre oferta y demanda se ampliaron al 20% en las operaciones de oficinas. La deuda a tasa variable que cubre el 40% de los saldos pendientes enfrent贸 shocks de repreciaci贸n que desencadenaron ventas en dificultades. Los bancos regionales redujeron los pr茅stamos tras la turbulencia de 2023, creando una brecha de financiamiento anual de 150.000 millones de USD parcialmente cubierta por CMBS y fondos de deuda. La orientaci贸n de la Reserva Federal de solo 50 puntos b谩sicos de flexibilizaci贸n hasta 2026 sugiere que los costos de endeudamiento seguir谩n siendo un lastre para el mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos.

Vientos en Contra del Sector de Oficinas por el Trabajo H铆brido que Reduce la Ocupaci贸n y las Valoraciones

Los horarios h铆bridos adoptados por el 68% de los empleadores redujeron la utilizaci贸n a 3,2 d铆as semanales, dejando entre el 20% y el 25% del inventario funcionalmente obsoleto. La vacancia de Clase B y C en los mercados metropolitanos secundarios super贸 el 28%, lo que oblig贸 a ofrecer paquetes de concesiones equivalentes a 2 a帽os de renta gratuita en arrendamientos a 10 a帽os. Los precios de los activos no esenciales cayeron entre un 30% y un 40% desde los m谩ximos de 2019, y solo el 12% del inventario califica para conversiones rentables en apartamentos o ciencias de la vida. La vacancia en San Francisco escal贸 al 34,5%, la m谩s alta entre los grandes mercados metropolitanos. Los edificios de primera categor铆a con servicios de bienestar mantuvieron una ocupaci贸n del 85% y obtuvieron primas de renta del 25-30%, reforzando una tendencia de b煤squeda de calidad. 

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

An谩lisis de Segmentos

Por Modelo de Negocio: El Alquiler Representa M谩s de las Tres Cuartas Partes de los Ingresos

El segmento de alquiler captur贸 el 76,2% de los ingresos de 2025, subrayando el apetito institucional por flujos de caja predecibles y escaladores vinculados al IPC. Las estrategias de tipo n煤cleo-plus entregaron un crecimiento del 4,2% en el ingreso operativo neto de tiendas comparables, c贸modamente por encima de la CAGR general del mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos, porque la mayor铆a de los nuevos arrendamientos industriales en 2025 incorporaron incrementos anuales del 3-4%. La propiedad en alquiler tambi茅n evita el riesgo de valoraci贸n a precios de mercado, lo que permite a los inversores capear las oscilaciones de valoraci贸n mientras cobran distribuciones.

La actividad de ventas, con una CAGR proyectada del 3,19% hasta 2031, gira en torno a conversiones de oficinas en dificultades, terrenos de subdivisi贸n y operaciones de un solo inquilino con precios 150 puntos b谩sicos por encima de las tasas de capitalizaci贸n del costo de reposici贸n. La velocidad de las transacciones deber铆a acelerarse una vez que los costos de financiamiento se alivien, lo que podr铆a liberar 200.000 millones de USD de operaciones acumuladas. Aun as铆, el dominio del alquiler en el mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos parece duradero a medida que las aseguradoras y los fondos de pensiones ampl铆an las asignaciones a activos de arrendamiento neto para la correspondencia de pasivos.

Por Tipo de Propiedad: La Log铆stica Surge Mientras las Oficinas se Reajustan

Los activos de oficinas mantuvieron una participaci贸n del 29,1% de los ingresos de 2025, incluso cuando el trabajo h铆brido vaci贸 los edificios de uso gen茅rico. Los propietarios de espacios de Clase A respondieron con mejoras de bienestar y opciones de distribuci贸n flexible, protegiendo las tasas de ocupaci贸n cerca del 85%.

La log铆stica es el tipo de propiedad de m谩s r谩pido crecimiento con una CAGR del 3,44%, impulsada por una penetraci贸n del comercio electr贸nico del 16,3% y la demanda de relocalizaci贸n de actividades productivas para nodos de distribuci贸n modernos. Las rentas de almacenes avanzaron un 7,2% en 2025, y la escasez de terrenos en zonas de relleno asegur贸 el poder de fijaci贸n de precios. Los activos de comercio minorista se bifurcaron: los centros de experiencias disfrutaron de una absorci贸n positiva, mientras que los locales heredados quedaron rezagados. Los centros de datos, la hosteler铆a y el autoalmacenamiento ampliaron la diversificaci贸n, con el grupo de 芦otros禄 atrayendo 25.000 millones de USD de capital a pesar de una correcci贸n en las valoraciones de los centros de datos.

Por Usuario Final: Las Corporaciones Dominan pero la Demanda de los Hogares se Acelera

Las corporaciones y PYMEs impulsaron el 79,5% del arrendamiento de 2025, reflejando un apetito sostenido por oficinas flexibles, espacio log铆stico de terceros y comercio minorista de destino^{[3]"Informe de Arrendamiento Neto de EE. UU. 2025," CBRE, cbre.com}. Los plazos promedio de arrendamiento corporativo se acortaron a 5,2 a帽os, lo que llev贸 a los propietarios a enfatizar la tecnolog铆a de experiencia del inquilino que aumenta las probabilidades de renovaci贸n.

Se prev茅 que las personas y los hogares se expandan a una CAGR del 3,25% hasta 2031, ya que los millennials y la Generaci贸n Z prefieren el alquiler a la propiedad, impulsando los formatos de alquiler unifamiliar y coliving. Los inquilinos gubernamentales, sin fines de lucro y educativos se mantienen estables pero con recursos limitados. Los campus de uso mixto fusionan cada vez m谩s la demanda corporativa y residencial, optimizando el uso del suelo y elevando las valoraciones.

An谩lisis Geogr谩fico

La participaci贸n del 21,1% de California en los ingresos de 2025 se debe al s贸lido arrendamiento de inteligencia artificial en Silicon Valley y a 40 millones de pies cuadrados de absorci贸n log铆stica anual en el Inland Empire. La norma de construcci贸n totalmente el茅ctrica del T铆tulo 24 a帽ade entre un 8% y un 12% a los presupuestos, pero reduce los costos operativos a largo plazo en aproximadamente una quinta parte. Texas gan贸 475.000 residentes en 2025, elevando la absorci贸n industrial de Dallas-Fort Worth a 35 millones de pies cuadrados, mientras que las rentas multifamiliares crecen entre un 5% y un 7% anualmente hasta 2026. El aumento de 365.000 personas en la poblaci贸n de Florida comprimi贸 las tasas de capitalizaci贸n de Miami y Tampa en 50 puntos b谩sicos.

Illinois enfrenta la salida de corporaciones, pero mantiene fortaleza en la log铆stica interior, registrando 18 millones de pies cuadrados de absorci贸n en 2025. La categor铆a Resto de EE. UU. se expandir谩 a una CAGR del 3,61%, liderada por el crecimiento del 8,1% en las rentas industriales de Phoenix, la primera absorci贸n positiva de oficinas de Nashville desde 2019 y la cartera de 12.000 unidades multifamiliares de Charlotte. La divergencia regulatoria entre estados refuerza las tendencias de reubicaci贸n: los l铆mites de carbono de la ciudad de Nueva York obligan a realizar reformas de entre 15 y 25 USD por pie cuadrado, mientras que los permisos simplificados de Texas reducen los plazos de desarrollo entre 6 y 9 meses. El l铆mite del 10% de Florida en los incrementos anuales de la tasaci贸n de propiedades mantiene bajos los costos de tenencia, atrayendo capital institucional.